国前几年火爆的次贷炒作相比，迪拜世界的债务在数字上似乎有些不值一提，但它同样遵循了一条颠扑不破的规律，吹大的泡沫终将破裂。而最后戳破这些泡沫的又是哪些因素呢?

高度：“觉得这个城市太让人兴奋了，怎么每天有不一样的建筑，每天都有奇迹发生。”

卢群峰：“金融危机以前，世界上三分之一的吊车是在迪拜，可见那边的工地有多少。”

对于2006年前后迪拜房地产业的发展，高度和卢群峰都用了火热这个词来形容。在卢群峰拍摄的一组风景照中，我们看到了那时的迪拜。到处是林立的塔吊和建设中的工地。卢群峰告诉我们，当时浙商在迪拜大约有15万人口，有80%以上是做贸易生意，通过迪拜港把产品销到中东地区。2006年以后，迪拜的房产业迅猛发展，大部分浙商开始把投资方向转向了房地产。在亚洲商务卫视提供的资料中，我们看到了当时浙商投资买到的场面。

迪拜房产投资者：“我还是比较感兴趣，应该是说目前来看，还没有这么好的政策，我觉得是个机会。”

高度：“它的金融政策非常宽，你比如说一个地皮或者一个房子，地皮买过来，交5%的定金后你就可以去做你的规划甚至可以销售，为它的交易提供非常自由的一个环境。”

优惠的政策，让在迪拜投资房产的投资者短时间内获利丰厚。

高度：“我这个房子今天我买过来付5%的定金，100万买过来可能是1000万的价值，房地产要销售了，他一过去一层两层全部把它清掉，甚至都不告诉另外的一个中介公司，自己恨不得把它全部吃下来。”

在这股投资热潮的推动下，迪拜房价迅速攀升。

高度：“在刚开盘的时候，在2000年刚才开始，每平方尺，大概300迪，后来上升到2000迪拉。6倍，在迪拜这种沙漠化的城市里边这是不可想象的。”

高度告诉我们，即使在去年全球经济危机爆发之时，迪拜依然是世界各国投资者的宠儿，这些超大项目建设都没有停止。2008年10月，耗资15亿美元的亚特兰蒂斯超豪华饭店在人造棕榈岛上建成，并逆势开业，当天燃放的烟花就耗资3000万美元。不过，这种辉煌没有持续太长的时间，2008年年底，来自欧美国家的投资客和银行受经济危机影响，纷纷停止注资，风头正劲的世界地图岛和两座在建中的棕榈岛，都停止了建设。

卢群峰：“以前大家都说迪拜没有石油，没有天然气，它只是靠贸易的，它只是说说而已，并没有意识到它非常严重，它严重到什么地方不知道，金融危机一出来以后，大家都知道，没有石油，没有天然气就是没有钱，你这个投资，国外、海外投资走了以后，你就没有办法，你这些工地只能停在那边，项目烂在那边，烂尾楼就出来了。”

2008年年底，迪拜房价大幅缩水，一些居民住房价格跌幅甚至达到50%;曾经的淘金者，开始陆续撤离，迪拜机场一度成了高级轿车的“遗弃场”。

卢群峰：“有蛮多豪华车，因为很多人在迪拜透支了，拍拍屁股就走了。”

高度：“其实在美国、中国已经发生的时候，迪拜还在隔岸观火或者是幸灾乐祸，哎哟，你们国家发生了。后来波及到他这里的时候，有很多人看到苗头不对，就开始纷纷撤离， 因为他怕受到一些制约。这个地产，你还不起钱了，你首先要把钱还掉，还不起钱你出关的时候就被扣牢，所以在经济危机最严重的时候，温州商人纷纷撤离。”

据报道，在房价高涨的2007年，浙江商人投资房地产总额一度超过50亿，经过那次危机后，浙商资产缩水了近50%。直到今年二季度，迪拜经济形势开始转好，不少人才陆陆续续回到迪拜，但是，大部分人是重操旧业，继续在做贸易生意。

高度：“他们还回到传统的状态，比如说地产现在水平一般，他就观望，他们再次回到了最传统的贸易。

卢群峰：“奇迹创造的太快，可能也破得太快梦幻，太梦幻了，现在是大家重回到现实。”

造成迪拜债务危机的多重因素

从各方的分析看，导致这次迪拜债务危机爆发有多重原因，债务结构不合理，短期债务与房地产开发周期不匹配，大举进入国际金融业投资损失严重，美元贬值引发经济衰退，都让这个沙漠中的城市显得有些根基不牢靠。不过，大家普遍认为，最深层的危机还是来自于房地产业过度开发所制造的资产泡沫。这给同样经历过一轮轮暴涨的中国房地产业发出了哪些值得关注的信号呢?我们也采访了刚刚在迪拜参加世界经济论坛首脑会议的清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵教授。

李稻葵：“迪拜已经成功的转型，作为经济发展模式已成功转型，它已经不是依赖自然资源，不是依赖石油而运行的经济体的，它是依赖国际会议，依赖航空服务，依赖物流，依赖港口依赖商业服务，比如说有各种各样的酒店，有各种各样的办公大楼，靠这个东西来维系的一个经济体，这个商业模式已经形成，而且它的运行效率非常非常高， 这个转型值得我们研究。”

对于此次债务危机引爆了全球资本市场震荡的现象，李稻葵教授认为，这是全球投资者经历金融危机之后，难以避免的“惊弓之鸟”心态在作怪。

李稻葵：“本质上讲是投资者，世界各地投资者自身的心理不稳的原因带来的，而不是迪拜的因素，迪拜只是一个借口而已。”

同时，李稻葵也认为，迪拜将会在短期内从这次的危机中恢复，因为良好商业模式已经确立。这次他到迪拜参会，最直接的感受就是，这个曾经创造神奇的国家，目前正以世人未能预料的速度在快速修复。

“当我们看到迪拜的高楼大厦的时候，我们不仅要看到这些硬件，我们应该想到在这个硬件的背后是什么呢?支撑这个硬件是它的制度是它的人迪拜代表的是海湾国家的发展模式，它这个情况下，海湾国家地区的其他国家，其他城市应该说有动力来出手援助迪拜，发展模式已经形成，人才已经到位了，所以迪拜它这个困难应该说是比较短期的。”

迪拜作为世界奢华之都，是阿拉伯世界第一个允许外国人购置房产的地方。其房价飙升速度可以用疯狂来形容。据了解在迪拜的黄金时期，房价也至多达到，每平方米4万多元。而我国部分地区的核心区域的房价早已到达此水平。

“这个地方是个开放地区，炒到了非常高的水平那自然会有投资者会走。富有国际经验的投资者大部分都还是有经验的有理性的。反过来反观我们的情况，我经常在不同场合说我们的房地产不仅现在成为一个消费